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다세대·다가구, '1주택 비과세 될까?'[칼럼] 황유성의 세금 절세전략

   
 

황유성 세무사는 현재 경남데일리 칼럼리스트로 활동하고 있으며, 자세한 내용은 홈페이지(www.semu119.net)를 참조하거나 무료 세무상담(Tel : 010-4541-5156)을 이용하면 됩니다.

창원에 거주하는 A씨는 지난 2008년 각 층별로 따로 구분 등기된 3층 짜리 다세대주택을 취득했다. 다세대주택을 3년 이상 보유한 A씨는 2011년 다가구주택 1채로 용도변경을 실시했고, 부동산에 매물로 내놓아 양도했다.

다가구주택을 양도한 이후 적지 않은 양도소득세를 납부해야 했던 A씨는 문득 한가지 궁금증이 생겼다. 다가구주택이긴 하지만 소유하고 있던 집 1채를 한번에 모두 양도했으므로 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지 않을까 궁금했던 것이다.

세금을 한푼이라도 다시 돌려받을 수 없을까 싶었던 A씨는 이 문제를 뒤늦게 세무사에게 문의하였다.

하나의 매매단위로 양도한 다가구주택, "비과세 O.K"

세무사는 A씨 질의에 대해 "다세대주택을 소유한 1세대가 해당 건물을 다가구주택으로 용도변경해 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 용도변경일로부터 2년 이상 보유하고 양도하면 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 혜택을 적용한다"고 밝혔다.

하지만, A씨의 경우엔 양도 자산에 대한 보유기간의 계산에 따르면 용도변경일로부터 1년 10개월이었으므로 비과세 혜택을 받지 못하게 된것이다.

당해 규정을 미리 알고 있었더라면 양도시 잔금지급일을 연기시키는 등의 절세 행위를 할 수 있었음에도 충분하였으나 그러하지 못한 것이다.

현행 세법 개정에 따르면 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

여러 가구가 함께 생활하는 '다가구주택'도 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 단독주택으로 간주되고, 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용된다.

반면 1세대가 소유한 '다세대주택'은 한번에 모두 양도하더라도 다가구주택과 달리 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

다가구주택과 다세대주택은 언뜻 보기엔 비슷하지만, 이와 같이 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 여부를 놓고 볼 때 세법상 큰 차이가 나는 전혀 다른 주택이다.

세법에 따르면 다가구주택은 일단 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계가 660㎡ 이하여야 한다. 입주 세대도 제한돼 총 19세대 이하가 거주할 수 있어야 한다.

다세대주택은 주택 1개 동 바닥면적 합계가 660㎡ 이하로 다가구주택과 같지만, 층수가 4개 층 이하인 주택으로서 단독주택이 아닌 공동주택에 포함된다.

이외에도 주택 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과할 경우에는 연립주택, 주택으로 쓰는 건물의 층수가 5개 층 이상이면 아파트로서 공동주택에 해당한다.
 


황유성  inforcross@hanmail.net

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