유효하게 성립된 계약을 해제하거나 해지 하는 경우를 알아보겠습니다. 해제란 성립된 계약을 소급하여 처음부터 계약이 성립하기 않은 상태로 복귀시키는 것을 말하며, 해지란 장래를 향하여 계약을 소멸시키는 것을 말합니다.

해제권은 법률 규정에 의하여 계약을 해제시키는 법정해제권과 당사자 사이에 특약으로 해제권을 두는 약정해제권이 있습니다. 법정해제권이란 당사자가 계약상의 채무를 불이행하면 발동 할 수 있는 해제권이라고 이해하시면 됩니다. 

먼저 계약 이행전 해제에 대하여 알아봅시다. 갑과 을은 임대차 계약을 체결 하였으나, 임대인인 갑의 아들이 갑자기 이사를 온다고 합니다. 이때 갑은 어떻게 계약을 해제할 수 있을까요? 갑은 을로부터 받은 계약금의 배액(2배)을 물어주고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 을의 사정인 경우 을은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이를 해약금 해제라고 합니다. 단, 해약금에 의한 해제는 일방의 이행 착수 전에 해제를 할 수 있습니다. 이행 착수란, 중도금을 지급한 경우, 이사를 한 경우 등은 계약 이행을 착수했다고 봅니다.

계약 후 당사자가 계약의 채무를 이행하지 않는 경우라도 무조건 계약을 해제 할 수 없습니다. 채권자는 채무자에게 계약을 이행 할 것을 알려야 합니다. 이를 ‘최고’라고 합니다. 은행 이자를 연체 한다고 즉시 계약해제와 원금상환을 요구 하지 않는 것을 생각해 보면 이해가 쉽죠. 계약을 해제하려면 이행을 최고한 후, 이행이 없으면 계약 해제를 통보하면 됩니다.

그러나 최고를 하지 않고 해제할 수 있는 경우도 있습니다. 당사자간 약정 해제권을 둔 계약, 채무자가 미리 이행 거절 의사를 표시한 경우, 정기 행위의 채무 불이행, 완전 이행이 불가능한 불완전이행, 당사자간 최고 배제 약정을 한 경우 등은 최고없이 해제할 수 있습니다. 그래도 계약의 해제는 통보 해야 한다는 것을 유념 하십시오 .

계약을 해제하면 어떤 효과가 있을까요? 우선 원상회복의 의무가 있습니다.(548조) 계약이 해제 되면 계약이 없었던 처음으로 돌아가므로 서로 받은 것은 다 돌려 주어야 합니다. 부당이득을 반환해야 하는 성질을 가지는 것입니다. 이때는 당사자의 선의, 악의를 따지지 않고, 이익의 현존여부도 따지지 않고 원물 반환해야 하는 것이 원칙입니다. 양 당사자가 모두 원상회복의무가 있다면 동시이행의 관계에 있습니다.

또한 계약이 해제 되면 계약의 구속으로부터 해방되어 계약상 의무를 면하게 됩니다. 계약이 해제 또는 해지 되어서 일방의 손해가 발생 했다면 손해배상을 청구 할 수 있습니다. 손해배상액의 원칙은 계약을 이행 했을 때의 상태와 현 상태의 차이를 배상하는 이행 이익을 배상 범위로 하며, 채무불이행을 한 때로부터 10년 내에 청구권을 행사 하여야 합니다.

다음 편에는 행정사의 가장 핵심적인 업무인 행정심판에 대하여 알려 드리겠습니다. 영업정지부터 시작하죠.

정희엽 행정사  TEL  010 -3144- 4572
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