본격적인 봄 분양시즌이 돌아왔다. 올해 신규 아파트 분양물량이 작년보다 크게 늘어나면서 유망 단지들이 속속 대기하고 있다. 부동산114는 최근 달라진 분양시장 환경을 토대로 수요자들이 올해 신규 분양시장에 주목해야 할 이유 5가지를 정리했다.

1. 강화된 아파트 청약규제, 경쟁자가 줄었다!

아파트 청약 규제가 강화될수록 실수요자에게는 당첨 확률이 커지게 된다. 지난 해 8.2 주택시장 안정화 방안에 따라 청약 1순위 규제를 강화해 무주택자 및 1주택자는 아파트 당첨 기대를 해 볼만 하다. 박근혜 정부 시절 아파트 청약 1순위 자격을 대폭 완화하면서 분양시장은 다주택자 투기수요가 가세해 정작 분양을 받아야 될 실수요는 당첨되기 힘들었다.

아파트 청약통장 1순위 요건은 투기과열지구 및 청약과열지역인 경우 청약통장 가입기간이 수도권 1년, 지방 6개월에서 전국 2년 (국민주택 24회 납부)으로 강화되고, 1주택자 또는 무주택세대주이면서 5년 이내 본인 및 세대원 중 아파트 분양에 당첨된 사실이 없어야 한다. 비규제지역 1순위 청약통장 가입기간은 수도권 1년, 지방 6개월 기존대로 적용된다.

경쟁자도 줄었다. 청약통장 1순위 가입자수는 8.2대책 발표 이후 7.2% 감소했다. 금융결제원에 따르면 청약통장 1순위(주택청약종합저축•청약저축•부금•예금) 가입자는 1,239만7,466명으로 지난 해 8월 대비 95만6,332명이 줄었다. 투기 및 청약과열지역에 해당하는 서울(66만명), 부산(18만명), 대구(13만명), 경기(12만명), 세종(1만2천명) 순으로 감소했다.

청약 1순위 경쟁률도 낮아지고 있다. 8.2대책 발표 이후 3월 중순(‘17년 9월~’18년 3월 13일)까지 서울은 11.3대 1로 직전 같은 기간 13.9대 1(‘17년 2월~8월까지)보다 감소했다. 특히 부산(53.3대 1 → 34.9대 1), 대구(68.8대 1 → 56.8대 1) 지역에서 경쟁률 둔화폭이 컸다.

2. 올해 아파트 분양물량 작년보다 48% 증가… 풍년 뒤 가뭄 올까?

2018년 아파트 분양물량은 만만찮게 쏟아진다. 청약규제가 강화되고 중도금 대출 규제로 분양일정이 밀리거나 향후 주택시장 침체를 우려한 건설사들이 일정을 앞당겼기 때문이다. 2018년 아파트 분양물량은 작년보다 48% 늘어난 48만 가구가 예정되어 있다. 이는 2000년 이후 역대 최대 물량을 기록했던 2015년 아파트 분양물량(51만 가구) 대비 92%를 차지한다.

올해 서울 아파트 분양물량이 풍부한 만큼 유망 단지들도 꽤 많다. 2018년 서울 아파트 예정물량(기분양 포함)은 5만4,517가구로 2001년(6만2,814가구) 이후 가장 많다. 강남권 재건축과 강북권 재개발 물량들이 두루 포진해 있다. 2019년 이후부터 신규 아파트 물량들이 줄어들 것으로 보인다. 재건축 초과이익환수제 적용과 이주시기 조절로 분양 일정들이 뒤로 미뤄질 가능성이 높다. 또한 재건축 안전진단 기준 강화로 준공 30년 연한을 갖췄더라도 재건축을 바로 진행할 수 없어 서울 신규 아파트 분양물량은 점차 줄어들 것으로 예상한다.

2018년 아파트 분양 예정물량들이 계획대로 진행된다면 2019년 이후부터 민간분양 물량은 다소 줄어들 것으로 보인다. 경기침체 영향으로 미분양 증가에 대한 우려가 커져 건설사들이 리스크 관리에 들어갈 경우 사업성 낮은 지방부터 신규 수주를 줄여나갈 것으로 예상된다. 따라서 예비 청약자들은 아파트 분양물량이 많을 때 입지가 우수한 단지를 선점하는 것이 유리하다.

3. 분양가 규제는 실수요자에게 프리미엄으로 돌아간다

정부가 아파트 분양가를 규제 할 수록 신규 아파트 분양시장의 가격 경쟁력은 높아진다. 따라서 주택 시장이 활황이거나 회복할 때 시세 차익이 커지게 된다. 실제로 분양가 상한제가 적용된 시기에 나온 분양 단지들의 분양가 대비 프리미엄 인상률은 분양가 자율화 때보다 높았다.

부동산114에 따르면 분양가 자율화 시기인 2007년~2009년 분양된 단지의 현재 시세는 분양가 대비 전국 평균 8.7% 오르는데 그쳤다. 주변 시세보다 높은 분양가로 분양하면서 이 시기 분양 단지 중에서 17만 가구의 시세는 여전히 분양가를 회복하지 못하고 있다. 반면 △2010년~2012년 분양단지는 28.5% △2013년~2015년 분양단지는 29.3% 각각 분양가 대비 프리미엄이 올랐다.

현재 정부는 분양가 규제를 확대하고 있다. 민간택지의 분양가 상한제 적용 기준을 개선했다. 또한 분양가 보증을 심사하는 주택도시보증공사(HUG)에서 간접적으로 고분양가 관리지역 및 우려지역을 선정해 분양가 인상을 통제하고 있다. 고분양가 관리지역 및 우려지역은 인근 아파트 평균분양가 또는 평균매매가보다 10%를 초과할 수 없도록 제한을 두고 있다.

분양가 상한제를 적용 받는 공공분양은 민영보다 분양가가 저렴하지만 앞으로 오를 전망이다. 분양가 상한제 아파트에 적용되는 기본형 건축비가 지난 3월 1일 2.65% 상승했다. 기본형 건축비 인상으로 분양가격은 약 1.06~1.59% 정도 오를 것으로 정부는 내다봤다. 동일한 지역에서 공공분양이 순차적으로 나올 예정인 곳은 먼저 당첨되는 것이 유리하다.

4. 아파트 분양 당첨에도 전략이 필요! 알짜 미분양을 잡아라

자금이 넉넉한 실수요자라면 원하는 지역과 주택을 척척 구매할 수 있겠지만 일반적인 서민들은 단계별로 전략을 세워야 한다. 목돈이 없다면 월세로 시작해서 전세로 이동하며 주택자금 종자돈을 마련하면서 청약 자격인 ‘스펙’을 쌓아둬야 한다.

청약가점 공급 비율이 높아지자 가점 낮은 20~30대 젊은 층 대상으로 청약을 포기하는 사례도 나타나고 있다. 절대 포기하지 말자. 당첨되지 않더라도 청약 자격을 충족하지 못했거나 계약 포기 물량이 늘어나면서 예비입주자에게 돌아가는 기회가 커졌다. 예비당첨자 순위에 포함되면 이들 대상으로 잔여 물량이 돌아간다. 예비당첨자 물량을 받기 위해서라도 ‘소신 청약’이 필요하다. 이를 대비해서 예비입주자 물량은 일반공급 주택 수 대비 20%에서 40%로 증가했다.

미분양 물량도 다시 봐야 한다. 전국 아파트 미분양 물량이 늘어나고 있다. 국토교통부에 따르면 전국 아파트 미분양물량은 2018년 1월 기준 5만9,104가구로 전월 대비 1,774가구 증가했다.

까다로운 청약 조건을 갖추지 못한 부적격자와 중도금 대출 규제로 인해 계약 포기자들이 증가했다. 미분양 아파트 당첨자 선정은 건설사에서 추첨을 하거나 선착순으로 계약한다. 선착순 방식은 견본주택을 방문한 고객을 대상으로 계약을 하므로 정식 계약기간이 끝난 다음날 방문해야 로얄동의 동•호수를 선택할 수 있다. 추첨은 인터넷으로 신청을 받거나 특정 날짜에 견본주택 현장에서 선정한다.

5. 재건축•재개발 규제 옥죄… 신축 아파트 선호 현상 더 커진다

재건축 규제가 강화될수록 새 아파트에 대한 선호 현상은 커질 것이다. 재건축•재개발 규제가 강화되면 서울에서의 신규 아파트 공급 시기가 연기되면 수요자들은 입주를 앞둔 분양권을 구매하거나 신규 분양 시장으로 쏠림 현상이 뚜렷해질 전망이다.

신축 아파트 선호 현상은 IT기술이 접목된 편리한 주거시설과 풍부한 조경, 단지 내 부대시설이 두루 갖춰져 거주 만족도가 높기 때문이다. 실제로 ‘신축 아파트 선호 현상’은 아파트값에도 영향을 미치고 있다. 기존 아파트 시장에서도 입주 5년 이내 신축 아파트값 상승률이 입주연차가 긴 단지보다 더 높았다. 2017년 기준 입주 1~5년 신축 아파트의 매매 변동률은 6.91%, 입주 6~10년 이내는 5.97%로, 입주 10년 초과는 4% 순으로 낮았다.

김혜인 기자  hyein8814@naver.com

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