부동산을 양도하는 경우, 기본적인 사항이지만 일정한 법칙에 의해서 양도를 하게 되면 그렇지 못하는 경우보다 훨씬 많은 세금을 줄일 수 있다. 비록 부동산의 매매가 시기에 따라서 투자수익이 달라지므로 계획했던 것처럼 완전히 적용할 수는 없지만, 기본적인 방향을 가지고 적용을 한다면 양도세를 줄이는 것도 가능해진다.

일반적으로 부동산을 양도하는 경우 매수인은 계약금, 중도금 및 잔금 등을 분할하여 지급하고 매도인으로부터 등기권리증 및 매도용 인감증명서를 받아서 소유권이전 등기절차를 진행하게 된다. 이러한 부동산의 매매과정에서 계약일, 잔금청산일 또는 등기접수일 중에서 어느 시점을 취득시기 또는 양도시기로 보는가에 따라서 양도소득세 세율의 적용, 장기보유특별공제, 양도소득세 신고 및 납부기한 등이 달라지게 된다.

이하에서는 부동산을 양도하는 경우 양도시기를 활용한 절세방안에 대하여 간단하게 살펴보자.

부동산의 양도 및 취득시기
부동산을 유상으로 양도하는 경우 현행 세법에서 규정하고 있는 양도 및 취득시기는 대금 청산일을 원칙으로 하고 있다. 이는 계약금, 중도금 및 잔금일 중에서 잔금을 실제로 지급한 날을 말한다. 그러나 대금청산일이 불분명하거나 대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도 및 취득시기로 한다. 통상적으로 매도인은 잔금을 지급받은 후에 매수인에게 등기권리증 및 매도용 인감증명서를 넘겨주고, 해당 서류를 받아야 소유권이전 등기를 접수할 수 있다. 따라서 잔금일이 양도 및 취득시기가 되는 것이 일반적인 경우이다.

부동산 취득 후 양도할 때 최소 2년 보유해야
양도소득세의 기본세율은 양도차액이 많을수록 높은 세율을 적용하는 초과누진세율구조(6%~38%)를 취하고 있는데 해당 부동산을 2년 미만 단기 보유할 경우는 더 높은 세율을 적용한다. 단기보유세율은 1년 미만 보유한 경우 50%의 단일세율을 적용하고 1년 이상 2년 미만 보유 시는 40%의 단일세율을 적용하게 된다. 또한 소득세와는 별도로 주민세(소득세액의10%)가 따로 과세된다. 따라서 부동산은 최소한 2년 이상을 보유해야 세율 차이로 인한 불이익이 없게 된다.

부동산 양도는 1년에 한번만
양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 세금을 계산하는 소득세이다. 따라서 2014년 1월에 양도하고 2014년 12월에 또 다른 부동산을 양도하는 경우 같은 해에 양도한 두 부동산의 양도소득을 합산하여 과세하게 된다. 그러나 2014년 12월에 양도하고 2015년 1월에 양도한다면 과세연도가 달라지기 때문에 초과누진세율을 피할 수 있게 되고, 각각의 양도차액이 4천만원인 경우를 가정하면 약 450여만원의 차이가 발생하게 된다.

양도소득세는 양도 당시의 상황을 기준으로 하여 비과세, 감면과 같은 요건을 판별한다. 또한 양도의 특성상 얼마 동안 보유했느냐에 따라서 적용되는 세율, 계산식이 달라질 수도 있다. 양도소득세는 각 개인의 재산 보유상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있으므로 자신에게 유리한 양도시기를 파악해야 한다.

보유기간과 장기보유특별공제의 적용
2년 이상 보유한 부동산의 경우 5단계 초과누진세율이 적용되는 현행 세법에서 장기간 축적된 보유이익이 양도시점에 한꺼번에 실현됨으로 인하여 과도하게 높은 세율을 적용 받는 결집효과가 발생하게 된다. 이러한 결집효과를 완화하기 위하여 현행 세법에서는 보유기간에 따라서 일반적인 부동산의 경우에는 최대 30% 및 1세대 1주택의 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 해주고 있다. 이러한 장기보유특별공제는 10년을 한도로 보유기간별로 차등하여 적용한다. 예를 들면 일반적인 부동산의 경우 6년 11개월을 보유한 경우에는 양도차익의 18%에 해당하는 공제를 받을 수 있지만, 7년을 보유한 경우에는 양도차익의 21%에 해당하는 공제를 받을 수 있다. 따라서 6년 11개월을 보유한 부동산을 양도하는 경우 잔금일을 조금만 뒤로 미루어 보유기간이 7년이 되면 양도차익에 3%에 해당하는 금액을 추가로 공제받을 수 있게 된다.

세법개정에 따른 영향 고려해야
이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우 잔금일을 잘 활용하면 쉽게 양도소득세를 절감할 수 있게 된다. 뿐만 아니라 양도소득세는 양도시기가 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 신고 및 납부하도록 하고 있다. 예를 들면 잔금일을 7월 31일에서 8월 1일로 하루 연기하면 양도소득세를 한 달 뒤에 납부할 수 있게 된다. 여기서 주의할 점은 세법이 개정되어 양도소득세가 불리하게 적용되는 경우에는 시행일 이전으로 잔금일을 서둘러야 하는 상황도 발생한다는 것이다. 따라서 부동산을 양도하는 경우 사전에 세무전문가에게 상담을 받는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.

황유성  semu119@hanmail.net

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